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Billionaire profits from slump in Melbourne office towers墨尔本写字楼市场持续低迷之际，亿万富豪与神秘投资者正悄然布局，以”骨折价”抄底CBD核心资产。据知情人士透露，希腊裔亿万富豪哈里·斯塔莫里斯拟以1.9-2亿澳元收购Collins Street 357号前澳交所大厦，较该物业峰值报价直降30%；而低调投资人乔·凯恩斯则以不足3300万澳元拿下Flinders Street 525号办公楼，创下该区域近五年成交新低。
分析指出，这两笔交易凸显资本对”后疫情时代”办公模式的重新定价——斯塔莫里斯瞄准金融区百年地标，凯恩斯则押注毗邻新兴科技区的改造潜力。仲量联行数据显示，墨尔本CBD甲级写字楼空置率已攀升至16.4%，但敏锐投资者正从租金折价中嗅到机遇。
墨尔本弗林德斯街525号办公楼以不到3300万澳元的”骨折价”成交，远低于5000万澳元的挂牌指导价。据悉，在多位潜在买家退出后，前工业地产开发商888 Property Group的乔·凯恩斯成功购得这栋9层办公楼。这位专注于郊区地产的投资者与近期进军城市市场的Up Property公司策略相似——后者上月刚以约4000万澳元购入皇后街50号物业，收益率达到7%。
前房地产经纪人保罗·亨利现担任OneEast Capital负责人，正为亿万富豪斯塔莫里斯及Mantzis家族提供投资顾问服务。该家族去年曾以4000万澳元收购德克斯公司持有的柯林斯街425号物业。高力国际的丹尼尔·沃尔曼、奥利弗·海和利昂·马团队负责此次弗林德斯街交易，但拒绝透露具体成交细节，其同事对柯林斯街357号的交易同样保持沉默。
这栋位于弗林德斯街与国王街交汇处的10,271平方米办公楼目前空置率高达70%。该物业所在地块历史渊源深厚，曾为墨尔本著名的鱼市场旧址，2009年由停车场改造为现用途。2011年联合教会基金以5000万澳元购入后，次年即以5080万澳元转手给瑞士AFIAA基金，如今成交价较十年前缩水近35%。
位于柯林斯街357号的前澳交所大厦曾空置长达16年，2010年由Australand以4500万澳元购入，2015年又以2.225亿澳元转手给星狮地产，创下当时墨尔本写字楼交易的纪录。
与此同时，两位墨尔本投资者将目光投向南澳市场，三月以1130万澳元私下成交了位于阿德莱德Nailsworth区Main North Road 87-93号的Officeworks物业，收益率达5%。另一笔交易是阿德莱德山Mount Barker区Hutchinson Street 56-60号的Dan Murphy’s酒类专卖店，以1170万澳元成交，收益率为5.2%。Stonebridge中介团队参与了这两笔场外交易，合伙人Rorey James表示：”过去两年优质资产供应紧缺，业主在不确定时期选择持有，我们主动为卖家匹配了意向买家。”
住宅市场也呈现回暖迹象，开发商开始重新关注地块收购。Blackburn核心区一位投资者正在出售一块通过40年时间整合而成的6646平方米地块，该地块横跨Chapel街4-8号和Albert街5-15号，包含多栋住宅和花园，毗邻Whitehorse路商业带和Blackburn火车站，区位优势显著。随着资金预期将大举进入住宅市场，此类开发用地正重新获得投资者青睐。
位于Blackburn核心商圈的4-8 Chapel Street和5-15 Albert Street地块被誉为该区域的”绿色心脏”。这块被划为商业1区（Commercial 1）的土地将用于高密度开发，预计成交价将超过1500万澳元。高力国际的Hamish Burgess、Joe Kairouz和Wolman团队与Stonebridge的Julian White、Andrew Milligan及Chao Zhang共同负责该项目的挂牌销售。
与此同时，其他开发商正在转手近年购入但现已获得开发许可的地块。市场数据显示，随着审批流程的加快，持有短期即获规划许可的地块正成为投资者快速变现的新选择，这种”拿地-获批-转手”的短周期运作模式在当前市场中日益普遍。Blackburn地块因其优越的地理位置和成熟的社区配套，尤其受到寻求中长期持有的机构投资者关注。
高力国际团队正在挂牌出售汉普顿区Service街28-34号一处3662平方米的地块，该地块已获得由Fender Katsalidis建筑设计事务所操刀的三层32套公寓项目开发许可。这块毗邻汉普顿商业区和海滩的优质地块，预计成交价将超过1600万澳元。现任业主Noetic公司于2022年以1732万澳元购入此地，经过漫长的社区协商程序才最终获得规划许可，而前业主曾耗费三年时间与周边居民就开发方案展开激烈博弈。
与此同时，在布伦瑞克区，一位买家正在转手今年二月刚完成交割的废旧金属仓库地块。这处位于布伦瑞克路241-245号、靠近悉尼路拐角的1179平方米土地，因其优越的地理位置正吸引着开发商的浓厚兴趣。市场观察人士指出，随着墨尔本内城区土地供应日趋紧张，这种已获开发许可的转手地块正成为精明投资者的新宠，特别是位于成熟社区且交通便利的物业更受追捧。
位于布伦瑞克区Brunswick路241-245号的地块两年前以680万澳元完成交易，而此次转手预计将保持相同价位。该地块已获得Cera Stribley建筑设计事务所的规划许可，将开发一栋9层56套公寓的项目。仲量联行的Jesse Radisich、Maddie Pizzey和李明轩团队负责此次销售。
另一块重返市场的土地是北墨尔本Gracie街11号及15-19号地块，该地块未来将面向新建公园。这个开发机会因其优越的地理位置和周边环境提升计划而备受关注，预计将吸引寻求长期价值增长的开发商竞逐。随着墨尔本内城区土地资源日益稀缺，这类已获开发许可且区位优越的地块正成为投资者争相追逐的稀缺资源。
11-19 Gracie Street in North Melbourne.
The vendors were after $10 million-plus last year, but the price has been slashed to more than $5.5 million in a bid to meet the market.
The 1068 sq m site is on three titles opposite the soon-to-be demolished Lost Dogs’ Home at 2-52 Gracie Street in the Arden redevelopment precinct. Allard Shelton agents Joseph Walton and Bill Makris have the listing.
Town centresThe first tranche of town centre development sites to sell since 2021 indicate the going price has settled at between $30-$35 million.
The latest to sell is the 14.1 hectare Aurora Southern Town Centre in Epping, which was bought by an investment syndicate for around $30 million.
北墨尔本Gracie街11-19号地块的卖家去年曾要价1000万澳元以上，如今已将价格大幅下调至550万澳元以上以适应市场变化。这块1068平方米的地块由三个产权组成，正对即将拆除的Lost Dogs’ Home旧址（Gracie街2-52号），位于Arden城市更新区内。Allard Shelton中介公司的Joseph Walton和Bill Makris负责该地块的销售。
与此同时，自2021年以来首批出售的城镇中心开发用地成交价稳定在3000-3500万澳元区间。最新成交的是位于Epping的14.1公顷Aurora南部城镇中心项目，一个投资财团以约3000万澳元的价格购得该地块。这些交易表明，尽管市场环境波动，但优质城镇中心开发用地仍保持着稳定的市场需求和价格水平，特别是位于重点发展区域的地块更受机构投资者青睐。
位于Ocean Grove的Ti-Tree Village度假村正通过Gross Waddell ICR中介公司的Danny Clark、Andrew Waddell和Glenn Ye团队启动意向征集活动。Clark表示，该地块的规划用途既允许未来进行开发，也可继续作为度假公园运营。该物业包含15套独立单元、一栋住宅和一间餐厅，中介预期成交价约900万澳元。
这处位于海滨度假胜地的资产因其灵活的开发潜力而备受关注，既能满足旅游住宿市场需求，又具备未来改造成住宅或商业项目的可能性。随着维州沿海地区旅游业的持续复苏，这类多功能度假物业正吸引着寻求稳定现金流的投资者和看好区域发展的开发商双重关注。 |
